理财周报零售银行实验室研究员 邹婷/文

　　在当前宏观调控的大背景下，房地产商除了靠银行“输血”之外，则更要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的

　　上上策。

　　上期零售银行主题报道《289亿地产信托报警》，在高回报率的背景下，我们从中筛选出具有代表性的房地产信托产品。实验室深入的跟踪项目进展、募集资金的去向及开发商最新的生存状态，多方面多角度的阐述单只产品的风险。

　　在这周，零售银行实验室经过多日来的努力，打造出国内独有的房地产信托产品的风险评价体系，从中系统化的评测产品的风险系数。

　　房地产信托产品类别的多元化造就了产品的风险差异性

　　零售银行实验室将信托类别细分为：最常见的贷款类、股权证券化类、期房权益类、租赁式权益类、混合式。

　　贷款类信托是房地产信托产品中最为常见的类型，主要是因为这种模式最容易成功融资。财产抵押完全仿照银行贷款的模式设计的，成熟信托业务的各当事方均较容易认可。

　　股权证券化类是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。

　　在股权证券化类模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。同时还能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。从银行获得资金后完成房地产项目开发建设，最后信托资金获益退出。如中投-台州书香园房地产投资集合资金信托计划，该产品的募集资金是为增资扩股，并且中投信托具有优先受益权。

　　实验室将权益类又细分为期房权益类及租赁权益类。因为此两项的风险差异性是最大的。期房权益类基于房地产开发公司合法可售房屋交易为担保房地产信托计划。

　　期房权益类模式为许多多期开发项目的后期运作或多个房地产项目的新项目运作，并为良好在售物业的房地产公司提供了融资条件。这种模式的风险主要在于：在建工程到竣工交屋的风险；房屋销售的市场风险；权属登记的法律风险。

　　租赁权益类模式是信托公司通过购买资金需求方的现房或者房产的多年租赁权，一般房产有稳定及高收益的租客，信托公司通过高回报的租金收益可给投资方高回报。此类模式是最为稳定最为安全的房地产信托产品。如：金诚0901号房地产投资项目信托计划。

　　混合类是以上几种模式相结合，该种模式更为灵活，更加风险分担。其中如金牡丹·融丰系列·玉泉新城土地一级整理结构化信托单位对应的信托计划资金用于向北京玉泉新城房地产开发有限公司发放信托贷款;另部分资金用于向玉泉新城增资扩股。

　　四个信托指标打造风险系统

　　零售银行实验室根据信托产品中关键的四因素提炼出四个关键性指标进行加权评分，从而得到客观的系统。

　　实验室从信托公司的背景、信托产品的类别、担保方式及借款单位的背景四方面进行考量。风险系数为10分制，该四个指标的权重分别为1、2、5、2。

　　信托公司背景分为：民营企业、地方财政局、地方性国有企业及国有企业。他们的分数各为5、8、9、10。信托产品类别分为最常见的贷款类、股权证券化、期房权益类、租赁权益类及混合类，它们的分数各为7、7、4、10、9。

　　零售银行实验室将担保方式分为：抵押类、担保类、租赁型无需担保和多重担保类。它们的最高分数为7、5、8、8。实验室将每个产品的抵押率的多少来衡量多重担保类和抵押类的分值。（抵押率=募集资金/抵押物品的估值，该值越小，相对安全系数大，风险值越低）

　　对于质押物，最多的该项目的土地，也有较个别的是上市公司的股票。如卧龙地产金湖湾贷款项目信托，卧龙控股以其持有的卧龙电气集团股份有限公司740万股无限售条件的流通股股票提供质押担保。质押股票的二级市场股价收盘价连续十个工作日低于9.00元时，绍兴卧龙将另行提供质押担保和/或支付保证金等担保措施。以收盘价为9元时，所折算的抵押率到100%，抵押率太高，并没有达到市场对抵押率的基本要求，一般抵押率要到50%，最小的抵押率则达到20%多。

　　对于借款公司的背景也是比较重要的，有些民营房地产企业资金紧张，又没有大的背景靠山，相对它发起的信托产品的风险性势必会加大。而有些企业有当地政府背景，甚至它发起的项目，当地财政局担任担保方。从而减少产品的风险性。

　　也有一些产品所募集的资金是一篮子地产项目打包，并没有指名资金投向具体项目，如杭信·飞鹰五号房地产投资集合资金信托计划，在没有指名募集资金投向时，投资者应该谨慎购买该类型产品。