据穆迪官网，6月22日，穆迪已向碧桂园控股有限公司授予Ba1的企业家族评级（CFR），并撤销其Baa3的发行人评级。同时，穆迪将公司的高级无抵押评级从Baa3下调至Ba1。穆迪还将碧桂园的评级展望从审查中调整为负面2022年5月30日启动的降级审查到此结束。

穆迪高级副总裁KavenTsang表示：“评级下调反映了碧桂园在中国房地产行业充满挑战的经营环境下房地产销售下滑和财务指标恶化，以及其获得长期资金的渠道减弱。”

这些负面发展不再支持该公司之前的Baa3发行人评级。“虽然穆迪预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性，但负面展望反映了碧桂园在未来6-12个月房地产销售下滑和市场情绪持续疲软的推动下，流动性缓冲和财务灵活性有所下降，”Tsang补充道

评级理由

碧桂园的Ba1CFR反映了公司强大的品牌知名度、庞大的土地储备以及在中国开发大众市场住宅物业的往绩记录（A1稳定）。同时，CFR反映了其在低线城市的高风险敞口、资本市场资金获取减弱以及房地产销售和利润率下降对其财务实力的影响。

穆迪预测，由于中国房地产市场疲软，碧桂园的权益合同销售额将在2022年下降约30%至约人民币4000亿元。今年前五个月，由于经营环境艰难以及疫情导致的中断影响，其归属合同销售额下降约40%至人民币1506亿元。

尽管政府放宽了对房地产市场的一些限制，但鉴于低线城市的经济基本面疲软，碧桂园在低线城市的高敞口可能使其面临销售波动和利润率压力。穆迪预计碧桂园的毛利率将在未来12-18个月从2021年的18%降至15%-16%，因为评级机构预计在艰难的经营环境下房地产售价将下降。鉴于这一下降，以及该机构对预计收入和息税前利润下降的预期，碧桂园的息税前利润/利息覆盖率将在未来12-18个月内从2021年的4.7倍降至4.0-4.3倍。

同时，由于市场情绪疲弱，碧桂园进入离岸债券市场的机会仍将受到限制。穆迪指出，该公司近期发行了5亿元人民币的境内债券，票面利率为4.5%，并在发行后的第一年年末有看跌期权，但能否持续获得长期资金仍不确定。其有限的融资渠道将限制其应对市场下行周期的财务灵活性。

碧桂园缩减业务规模以及良好的流动性推动了未来6-12个月债务的预期下降，部分缓和了这些担忧。特别是，截至2021年12月，其1470亿元人民币的非限制性现金和预计的经营现金流将足以支付其到期债务，包括总额约为13亿美元（约85亿元人民币）的两张境外优先票据和总额为29元人民币的各种境内债券1.1亿美元将于2023年底到期或可回售。碧桂园于6月15日提出要约，在2022年7月到期前按面值赎回其6.83亿美元的债券。偿还后，公司将只有一只离岸债券到期至2023年底。

利空不断

6月10日，碧桂园债券“21碧地03”盘中因跌幅超过20%被临时停牌，最终报收于74.57元，跌幅为20.67%。值得一提的是，这已不是碧桂园境内债第一次被砸停牌了。今年3月11日，“21碧地04”也曾被临时停牌，当日跌幅为27.1%。

目前看，碧桂园债券的暴跌与其评级下调有关。

6月8日，惠誉将碧桂园的“BBB-”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及未偿债券评级列入负面评级观察(RWN)名单。惠誉预计，在行业低迷时期，碧桂园的合同销售和销售回款的复苏前景不确定，未来12-24个月的利润率会随着土地收购成本的降低而提高，杠杆率(以净债务/净房地产资产之比衡量)也将上升。

此前的5月30日，另一家评级机构穆迪也将碧桂园的“Baa3”发行人评级和高级无抵押评级列入评级下调观察名单，展望从负面调整为列入评级观察名单。穆迪表示，碧桂园的信用指标将因销售额下降而减弱，而该公司在未来12-18个月内获得离岸资金的渠道将继续受到限制。

从碧桂园美元债的低迷情形来看，穆迪对碧桂园的担心不无道理。

公开信息显示，碧桂园目前存续的美元债有18只，存续规模117.2亿美元，一年内到期规模有13.1亿美元。而截至6月12日晚间，在碧桂园存续的18只美元债中，已有14只美元债的报价跌至40-60之间，收益率也攀升至15%-29%之间。

债券收益率的上升，意味着企业债务违约风险的增加。此前恒大、融创、世茂等房企的风险爆发，都是从债券市场的下跌开始传导。

截至6月17日，碧桂园股价报收于4.31港元，市值已不足1000亿港币。从三大国际评级机构的评级展望下调和说明不难看出，销售回款预期不明以及到期债务压力是碧桂园评级屡遭下调的两大主要原因，这两点在年报数据上已经有所体现。

销售加速恶化

年报数据显示，2021年全年，碧桂园实现营业收入5230.64亿元，同比增长13.01%；归属母公司净利润为267.97亿元，同比下降23.49%。

经营业绩“增收不增利”的背后，是碧桂园盈利能力的下滑。2021年，碧桂园毛利率录得17.74%，同比下滑4.1个百分点；销售净利润率为7.84%，同比下滑近4个百分点，毛利率、净利率水平均创出自2007年上市以来最低纪录。

盈利能力的大幅下滑源于此前激进的拿地策略。作为“高周转”房企的代表，碧桂园前几年加大了土储力度，且绝大部分位于三四线市场。进入到2021年，随着地产调控的持续和PSL(抵押补充贷款)等政策的退出，房价上涨趋势戛然而止，碧桂园高价地储无法以更高的价格结转，进而导致利润率下滑严重。此外，三四线城市一直是碧桂园的主战场，其在三四线城市拿地金额占比一度超过70%。

除了毛利率下滑风险之外，碧桂园未来的营收压力也不容乐观。

进入到2022年，碧桂园的销售非旦没有起色，反而有加速恶化之态。这就意味着，碧桂园未来2年的营收情况将不容乐观。

总负债1.65万亿元

对于处于风声鹤唳中的地产企业而言，偿债能力要远比净利润数据更加受到投资者的关注。年报数据显示，截至2021年末，碧桂园负债高达1.65万亿，资产负债率为84.57%，是房地产行业负债额仅次于恒大的企业。

由于此前过于激进的扩张策略，过去几年碧桂园负债总规模持续大幅扩大。数据显示，2015年-2020年，碧桂园负债总规模由2726.16亿元飙升至1.76万亿元，5年之内涨幅超过6倍。

进入到2021年，碧桂园在“三道红线”政策压力之下开始了缩表进程。但从“三道红线”数据上看，碧桂园仍处于“黄档”范围。

从2021年至今，已有华夏幸福、恒大等多家地产大鳄陆续出现商票逾期，并带出债务危机的情况。而一旦商票发生逾期、违约，就很可能会对在建项目的进度造成影响。就有着近3000亿元短期应付账款的碧桂园而言，一旦出现商票兑付逾期问题，步恒大后尘恐怕将是大概率事件。

登顶“宇宙第一房企”之后，碧桂园却面临到品质和口碑双双下滑的问题。显然，凡事都存在一个“度”的问题，过度地压缩成本和缩短周期必然带来品质问题，这让碧桂园面临到房屋质量问题长期突出、售后纠纷不断等压力。长期来看，必将加剧其项目去化压力。

此外，尽可能缩短项目周期固然是“高周转模式”的一个关键环节，但房价上涨的预期所带动期房的快速销售才是这一模式的命门所在。随着“房住不炒”等调控政策的持续和疫情的反复，房企销售去化及回款压力开始增加。而随着“三道红线”政策的出台，地产行业融资不断收紧。在销售回款、融资均受到冲击的情况下，高周转房企短期偿债压力越来越大，债务危机愈演愈烈。