评估“降价” 贷款“打折”
高额服务费使到手抵押贷款大幅萎缩
现在，楼市价格的下跌，也套牢了一部分在市场高位时买进房产的投资人，想要让这部分投资客降价出售，恐怕比较困难，因为，目前的市场价依然突破了当初的买进成本。刘先生就是这样一位投资人，看着楼市低迷，刘先生虽然抱有未来价格回升的信心，但是现在又不甘心将资产闲置，渴望变现另作他用，这时，担保公司的一个电话，使刘先生产生了抵押房屋贷款的念头。但他不清楚，这样做存在哪些风险？贷款额度的多少又是否值得他去做房产抵押呢？
投资客高位买房 现被套牢
去年初，刘先生在北三环附近买了一套接近100平方米的房产，花费总价约290万元。“当初买这套房子就是纯投资，没想到政策出台后，现在市场这么低迷，我挂牌300万想尽快出售，虽然接洽的购房人不少，但是砍价儿也很猛，现在我要想出售的话，别说赚钱了，保本儿都有难度，何况我这套房产还有贷款没有还清。”
对此，业内人士表示，现在的二手房市场中，肯降价出售的，多数为购买时间较长的房主，虽然价格有所下调，但是还有利赚，而在2009年、2010年房价高位时买进房产的投资客，现在基本都不会降价，现在的市场价已经触及到了这些投资客当初的成本，所以，除非是个别急需用钱的业主，否则基本都不卖了。
而刘先生就是其中一员，对于他，虽然不是非常急需用钱，但刘先生也不想看着资产在那里闲置。“也曾经想过出租，但是最近有担保公司打电话找到我，告诉我虽然我这套房还有银行贷款的尾款没有还清，却依然可以将我的房产做抵押贷款，只不过贷款额度要扣除掉尚未还清的房贷，贷款利率也只是在基准利率的基础上，上浮16%。”刘先生介绍说。
无独有偶，张先生也有一套房产闲置，虽然近期没打算出售，但是张先生经营一家小规模的企业，由于近来企业运作上资金有点吃紧，因此，也只好打起了这套闲置房产的主意，在担保公司的推荐下，张先生表示将考虑做房产抵押贷款业务，以解燃眉之急。
贷款额度打折 还要支付高额服务费
虽然房产抵押贷款可以使刘先生的资产变现，并避开楼市低潮出售而带来的损失，但在了解了通过担保公司做房产抵押贷款后，刘先生陷入了纠结，“这其中成本较高，并且我最终能够实质性到手的现金还是相对很有限的。”
据了解，在抵押房屋贷款的过程中，要求抵押贷款人对房产拥有完全的归属权和支配权，像刘先生这种尚未还清房贷的业主，就需要首先还清所欠房贷。刘先生表示，“担保公司告诉我，可以就房产价值与未还房贷的差额来帮我贷款。”
业内人士表示，这一过程中，实质上是担保公司垫资偿还房贷，之后再进行房屋抵押，最终扣除了代还的房贷，所剩额度才是贷款人实质能够到手的现金。
不过算下来，七扣八扣之后，最终能够留在房主手里的现金就相对较少了。以刘先生的房产做房屋抵押贷款为例，最高市价300万，单价3万/平方米，在实际评估的过程中，往往达不到3万/平方米，乐观估价也就2.8万/平方米，评估总价也仅280万元，再到银行贷款时，银行不会全额放贷，房贷额度最多也就是评估总价的七成，这将使得贷款额度不超过200万元，同时，扣除刘先生所欠房贷140万，刘先生实际变现仅60万元，刘先生表示，一来二去的，实在感觉没剩下多少。
而伟嘉安捷的吴昊表示，刘先生的实际付出还远不止于此，“刘先生还需支付担保公司的服务费。”据了解，担保公司的服务费按照所贷金额的2%收取，同时，担保公司帮助刘先生垫资还房贷也将收取费用，该费用与还款期限挂钩，在2%-3.5%之间，而这一还款期限，完全取决于银行放贷所需的时长。“这对于抵押房屋的房主来说又是一笔不小的开支。”吴昊强调。
找担保公司办贷款 适于小企业短期周转
类似于刘先生这样的情况，首先要求房主所欠房贷的尾款数额，要大于最终从银行抵押贷款得到的资金额度，同时，想要实际到手资金数额相对较大，就要求房主所欠房贷的尾款不能很大，否则，像刘先生一样感到“所剩无几”就是必然了。
对此，吴昊表示，对于尚有房贷没有还清的投资客，由于二手房市场低迷，确实陷入进退两难的境地，但是，选择通过担保公司做房屋抵押贷款，还是需要细细算账，“这种房屋抵押贷款更适合小企业短期资金周转。国家为了规范管理资金，防止贷款资金流向股市、楼市等投资性渠道，银行放贷将直接把账款打入第三方账户，用以贷款人申请贷款时申报的资金用途，个人很难自由支配，因此，对于刘先生这样的投资人，或许显得得不偿失。”
另据了解，虽然一些担保公司表示，贷款资金将打入第三方账户，但是也有违规方法“运作”一下，实现个人自由支配，即伪造与第三方公司的账目往来合同，例如伪造装修合同，申请银行将贷款打入装修公司账目，最终再由装修公司将资金转给个人，但是这其中，势必将再次产生更多支出费用。并且，如果这一“第三方”公司出现潜逃等问题，资金安全也将存在威胁。
来源：和讯网 记者:张蛟
